- 凤凰网房产
- 扫码获取更多内容
时值年末，众多房企进入冲刺全年业绩的最后关头，拼销量的同时，交付量也是房企冲刺年终业绩的重要环节。
据悉，“保交付”紧箍咒之下，房企售出房屋之后并不能真正赚得收益，买家购房款全部进入监管账户，专款专用于该楼盘开发的建设。只有在房屋取得竣工备案证或者交付给业主之后，监管账户资金才能全部流入企业账户。
而在房地产行业的会计准则中，只有在房屋交付之后，房地产企业才能确认相应的收入。这意味着之前账面上的销售额（即应收账款）才能转化为实际的营业收入，这对企业的财务状况和年度报告的呈现具有重要影响。
因此，每年12月，都是房企冲刺交付的关键期。根据凤凰网房产上海站的不完全统计，预计在12月，上海将有38个楼盘迎来交付，其中7个楼盘的交付时间将早于合同约定的日期。此外，截止到12月13日，还有16个预计2025年交付的楼盘已经取得竣备许可证并进行过预看房。
01年底扎堆交付，多个楼盘或将提前交付
根据凤凰网房产上海站的不完全统计，2024年12月，上海预计将有约38个新盘计划交付。其中，中企云萃森林、大华朗香公园映、嘉和美苑、安联湖山悦等项目已于12月中上旬顺利交付。
而在这些楼盘中，有5个项目出现了延期交付的情况，包括君御公馆、嘉和美苑、中骏璟荟、泰禾大城小院南区、海上院子。
值得一提的是，在上海，相较于延期交付和准时交付，目前部分开发商更倾向于提前交付。
以本土民营企业大华集团为例，其开发的楼盘大华朗香公园映，原计划于明年1月份交付，却已于今年12月6日提前集中交付，较合同约定的交付时间提前了40天。
同样，大华锦宸府项目原计划明年5月底交付，目前预计交付时间可能提前至12月份，这意味着比原合同约定的交付时间提前了5个月。
保利置地旗下的保利明玥宸光原定于明年12月底交付，项目已于今年11月19日取得交付许可证，现在预计交付时间可能提前至12月份，较合同约定的交付时间提前了12个月。
此外，中企云萃森林项目原定于明年3月底交付，现在交付时间已提前至12月上旬，较合同约定的交付时间提前了近4个月。
港城悦领项目原计划明年9月底交付，目前预计交付时间可能提前至12月份，较合同约定的交付时间提前了9个月。
保利建工海玥天汇项目原定于明年5月底交付，现在预计交付时间可能提前至12月份，较合同约定的交付时间提前了5个月。
值得注意的是，当前上海还有16个预计于2025年交付的楼盘已经取得竣工验收备案文件，并进行过预看房。根据公开资料，取得竣工验收备案文件后，楼盘通常可以在1至3个月内交房。因此，除了前述的38个项目外，预计到今年年底，还有16个项目有望完成交付。
02交付季，有人欢喜有人忧
年底的交付潮和扎堆的预看房，也让许多楼盘的交付水平被曝光。在12月已经交付以及预计交付楼盘当中，鑫耀中城、绿城外滩兰庭、大华锦宸府、佳运名邸等都收获了不错的口碑。
2023年年初，鑫耀中城一期交房，因其较高的颜值以及抗打的质量，引起了广泛的关注。当时，有网友感叹“鑫耀中城，颜值在线，简直不要太出片”。
2024年12月，鑫耀中城二期即将迎来交付，从项目前期预看房来看，二期项目延续了一期的高品质标准，赢得了业主的口碑赞誉。
作为超大盘大华锦绣华城的收官之作，即将于本月交付的大华锦宸府经过两年多的精心规划与细心打造，交出了一份用心的答卷。
从建筑的外观到室内的装修，从园林景观到配套设施，大华锦宸府，每一处都体现着对品质和细节的高追求，引得无数业主点赞。
宝山罗店板块的佳运名邸在11月份也迎来了预看房活动，超越预期的实景呈现，现场也收获了不少业主和验房师的肯定。
有业主开心晒小区美图，也有业主为粗糙的楼盘质量头疼不已。据调查，多个楼盘在预看房阶段，被曝出违规，存在各种流程及施工质量方面的问题，包括金鼎阅府、蟠龙府二期、招商象屿公园1872、金地虹桥峯汇、国贸虹桥璟上、保利越秀和樾天汇、中铁虹桥逸都、朗拾花语、华发半岛华庭等项目。
以金鼎阅府项目为例，据业主反映，该项目在地库尚未完工且分户报告缺少印章的情况下便进行了预看房活动，此行为违反了相关规定。同时，项目存在“明显的降标减配”以及“工程质量问题”。
项目的绿化工程招标文件显示，绿化工程面积为10410平方米，景观铺装面积为8600平方米，总预算金额为6435.68万元。
然而，实际景观品质并未达到预期目标。原本承诺的中央景观和珍稀植物种植未能实现，宣传资料中所描绘的具有丰富层次的亭台楼阁、步道等设施被大幅简化，目前主要景观以大面积草坪为主。
儿童乐园的配置亦大幅减少。业主指出，公开信息显示金鼎悦府04地块儿童乐园的招标采购费用为173万元，但仅购买了几个简易的儿童玩具，包括一套木桩、一个滑梯、几只摇摇马、跷跷板、无靠背简易五人秋千、一张网。
室内装修标准亦大幅降低，业主表示，样板间原宣传近一万一平的装修标准，在实际交付时却大打折扣。例如，电视机背景墙的岩板被替换为瓷砖；电动窗帘杆被取消；86户型样板间玄关柜的圆弧形转角包边被省略，变成了容易积灰的架子。卫浴设施降级为低端杜拉维特系列；厨房和卫浴的抽屉、插座等配件也被减配。
除了存在“降标减配”问题外，业主们注意到项目还存在“隐瞒严重结构性设计缺陷”和“安全隐患”的情况，例如小区北侧入口的10栋楼宇，其入户大堂存在显著的设计缺陷，即所谓的“大鼓包”。部分户型的检修口数量不足，这将导致日后的维修工作变得困难；煤气管路靠近空调外机，存在潜在的安全风险。
位于青浦赵巷板块的金地虹桥峯汇也被投诉“违规预看房”。业主爆料称，该项目在进行预看房时，仅部分业主收到了分户验收表，且高层消防通道栏杆玻璃尚未安装好，严重违反了预看房的相关规定。
此外，该项目亦面临若干质量问题。业主指出，房屋结构存在梁体歪斜、墙体出现裂缝、整体倾斜等状况，每户裂缝数量高达十余处；户内给排水系统普遍未完成，多处出现漏水现象，导致柜体发霉；墙砖普遍存在空鼓现象，存在瓷砖脱落的风险；屋内多处存在尺寸误差，例如次卧阳台误差达50px，厨房误差达75px；阴阳角不垂直，超出国家标准3毫米，而金地项目超出标准达10毫米；公共区域地面钢筋外露；空调地暖系统未完工，无法进行测量；地漏下堆积有建筑垃圾等问题。
03 “预看房”模式下问题犹存，合理维权才是正途
经统计分析，自今年上海全面实施预看房制度以来，业主的投诉量增多。
除了常见的质量问题投诉，如货不对板、以次充好、偷工减料等问题外，众多业主还反映开发商在预看房阶段存在违反规定的行为。
据业主反映，依据现行法规，预验收时房屋应具备通水通电的条件，但实际情况显示，部分业主在预看房时所见的房屋仅是未完工的工地，水电设施尚未启用，导致预看房程序形同虚设。
关于今年业主投诉数量增加的原因，业界专家分析指出，是由多种因素共同作用的结果。首先，“限价”埋下“维权”隐患。前几年销售的产品开始交付，部分开发商在资金压力的驱动下，可能采取了削减成本的策略；其次，在楼市低迷的背景下，维权事件更容易被触发。
同时，业主的期望值有所提高，维权意识亦日益增强。另外，开发商可能为了急于回笼资金和完成任务指标，敷衍预看房，因为只有预看房之后，建设单位才能申请竣工验收。
面对即将到来的交付和预看房高峰，我们呼吁广大业主积极参与并配合预看房和交房活动，如果发现质量问题，业主可以要求开发商进行维修，并做好取证工作。在必要时，可委托第三方专业机构对质量问题进行鉴定，或通过法律途径维护自身权益。
需要明确的是，“预看房”制度强调的是“房屋质量”。涉及规划、销售、绿化、交通及车位、虚假宣传等，并非房屋质量问题，不属于预看房范围。
随着2024年的尾声临近，凤凰网房产上海站一年一度的上海年度新房交付“红黑榜”评选活动即将拉开帷幕。今年的评选活动依旧将聚焦于两大核心议题：交付“三好生”和交房“困难户”。
我们将表彰在2024年交付过程中表现卓越、值得业界借鉴的“三好生”项目，以树立行业标杆。同时，亦将揭示在交房过程中遭遇挑战或存在缺陷的“困难户”项目，旨在激励企业持续自我完善与提升。
我们也将搜集广大粉丝朋友们在上海置业的各种故事，欢迎各位粉丝朋友们大胆开麦，分享您的购房经历。可添加下图中的小秘书微信，与我们取得联系；还可以在凤凰网房产上海公众号留言与我们互动，或者通过微博“凤凰网房产上海”，发送私信与我们取得联系。
我来说两句
